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L'esplosione del condominio di Toronto è appena iniziata: un record di 100 torri potrebbe salire ogni anno - e questi quartieri saranno i più colpiti

#11Marzo  #housing 

Contenuto originale di TORONTO STAR
Sally Carr non riconosce il suo quartiere.
Ha vissuto per 22 anni all'angolo tra Eglinton Avenue e Redpath Avenue nel centro di Toronto e le piaceva stare lì, ma tutto ha cominciato a cambiare 10 anni fa. Osservò con crescente preoccupazione mentre i suoi negozi a conduzione familiare preferiti venivano demoliti, condomini a molti piani con grandi catene di negozi che spuntavano al loro posto come erbacce.
L'Unicorn Pub era proprio dietro l'angolo, un ritrovo locale che suonava musica dal vivo quasi tutte le sere. Ma ora non c'è più, con una torre di 33 piani al suo posto. Lo storico Capitol Event Theatre, costruito nel 1918 e successivamente rivitalizzato, aggiungeva fascino al paesaggio urbano. Ora si propone di sostituirlo con una torre di 14 piani.
Con la costruzione del percorso della metropolitana leggera di Eglinton Crosstown (LRT) in corso da oltre un decennio e dozzine di nuovi condomini in costruzione attorno alla nuova linea, ci sono molti altri cambiamenti in arrivo.
"C'era un tale senso di comunità qui ed è assolutamente sparito", ha detto Carr. “Prima conoscevi i proprietari dei negozi o i camerieri e ora sono solo le grandi catene. Quella sensazione di conoscere i tuoi vicini è persa.
Carr è uno degli innumerevoli residenti di Toronto che sentono che il loro quartiere sta scomparendo mentre la città costruisce nuovi condomini a velocità di curvatura. E sta per peggiorare. Un record di 25.000 nuovi completamenti di unità condominiali è previsto per il 2023 con ulteriori 100.000 unità che dovrebbero essere completate tra il 2024 e il 2028, secondo la società di ricerca Urbanation.
Ciò potrebbe significare un record di 100 nuovi edifici condominiali in costruzione a Toronto ogni anno per i prossimi cinque anni. Molte di quelle alte torri di vetro saranno situate proprio accanto ai cortili di ignari proprietari di case e, alcuni temono, potrebbero distruggere il carattere di alcuni dei quartieri più vivibili di Toronto nel processo.
La maggior parte delle nuove torri sarà costruita in aree del centro come Queen and Spadina, King and Bathurst, Exhibition Place e Corktown, che sono state tutte designate come comunità orientate al transito per la nuova metropolitana della linea Ontario nel tentativo di promuovere un aumento degli alloggi densità attorno ai centri di transito. In alcune zone, le abitazioni storiche vengono demolite per far posto a quei grattacieli condominiali.
"Quando le persone visitano si sentono come se stessero entrando in un'altra zona della città", ha detto Lamos, che funge da responsabile del patrimonio per la Corktown Residents and Business Association. “Anche se alcuni (sviluppatori) mantengono le facciate delle case storiche e costruiscono sopra, è solo façadismo. I grattacieli sembrano tutti uguali. Non voglio vivere in un posto che sembra tutto uguale.
Una marea di nuovi condomini
Piaccia o no, sta arrivando un'ondata di nuove unità condominiali e molti residenti di Toronto affermano che è giunto il momento: sia gli affitti che gli acquisti di case diventano sempre più inaccessibili, l'alloggio è assolutamente necessario. Il governo dell'Ontario afferma di essere impegnato a incrementare l'offerta di alloggi per accogliere la popolazione in rapida crescita.
I semi dell'attuale boom sono stati piantati alcuni anni fa, poco prima che la pandemia colpisse. Prima che i condomini possano essere costruiti, il 75% delle unità deve essere prevenduto. In genere l'80% di tali quote viene venduto agli investitori. Ci vogliono quindi dai quattro ai cinque anni per completare gli edifici, ha affermato Shaun Hildebrand, presidente di Urbanation.
Nel 2017 e nel 2018 c'è stata un'esplosione di attività condominiali di prevendita, ma poi la pandemia ha rallentato i completamenti dei progetti durante i blocchi, motivo per cui quest'anno c'è un aumento post-blocco dei completamenti dei progetti, con 25.406 nuove unità condominiali pianificate.
Anche la città di Toronto ha registrato un aumento significativo delle unità residenziali proposte, come gli appartamenti, a oltre 180.000 nel 2021 da quasi 80.000 nel 2020.
L'aumento delle domande nel 2021 è in parte dovuto all'attuazione anticipata della zonizzazione inclusiva nel 2022, che richiederebbe che i nuovi sviluppi residenziali includano unità abitative a prezzi accessibili, ha affermato un portavoce della città.
Il governo Ford, nel frattempo, ha promesso di ridurre la burocrazia e accelerare il processo di approvazione delle proposte di sviluppo, come parte del suo More Homes Built Faster Act, con l'obiettivo di costruire 1,5 milioni di case nel prossimo decennio.
Oltre a tutto ciò, la provincia sta spingendo molto per creare nuove comunità orientate al transito attorno alle fermate della metropolitana della linea Ontario. L'obiettivo è quello di introdurre più condomini a molti piani e negozi al piano terra per promuovere l'uso del trasporto pubblico e rilanciare l'economia locale.
"Le comunità orientate al trasporto pubblico saranno collegate o entro una breve distanza dalle stazioni e dalle fermate di transito, aumentando al contempo l'offerta di alloggi", ha affermato Ian McConachie, responsabile delle relazioni con i media presso Infrastructure Ontario. "Sono già in corso lavori per fornire comunità orientate al transito in sette future stazioni lungo la nuova linea Ontario e l'estensione della metropolitana Yonge North".
Le stazioni che vedranno uno sviluppo significativo includono la stazione Bridge (tra l'autostrada 7 e l'autostrada 407), High Tech (area di Richmond Hill Center), Corktown, Gerrard-Carlaw North, East Harbour, Exhibition, King-Bathurst e Queen-Spadina.
Il raggio della comunità orientata al transito "varia" a seconda di ciascun sito, afferma McConachie. Ad esempio, intorno alla stazione di East Harbor (appena ad est del fiume Don ea nord di Lake Shore Boulevard East) sono stati proposti 302.000 metri quadrati di sviluppo, ovvero circa 4.300 nuove unità residenziali.
Comunità sotto pressione
Il ritmo veloce della costruzione di condomini ha portato a un punto di ebollizione in alcune comunità. Mentre molti sostengono lo sviluppo, alcuni sono preoccupati per la mancanza di servizi per l'afflusso di persone. Altri ritengono che la densificazione possa essere ottenuta con costruzioni più piccole in aree inondate di case unifamiliari.
Mentre costruire attorno al transito è una "ottima idea", avere uno sviluppo di grattacieli quasi illimitato con torri di 70 piani in quartieri che sono attualmente pieni di alloggi bassi vivibili non è l'approccio giusto, ha affermato Eric Miller, direttore della ricerca per l'Università di Toronto gruppo di modellazione dei viaggi, che studia i problemi del traffico GTA e delle infrastrutture autostradali.
"Ci sono dei limiti su quanto densamente costruiamo le aree", ha detto. "Devi pensare alla totalità dei servizi offerti con scuole, ospedali, generi alimentari: l'infrastruttura può supportare le nuove costruzioni?"
Luci Brown ha notato il rapido cambiamento nella sua comunità di Yonge ed Eglinton da quando si è trasferita nella zona 13 anni fa. La regione è un centro di crescita urbana designato, una designazione che la provincia ha emesso per la prima volta nel 2006, mirando a regioni selezionate ritenute adatte a livelli di densità più elevati. Il nuovo Eglinton Crosstown LRT rende anche l'area un hub di transito, spingendo la densificazione ancora più in alto.
Ha notato che il sistema di trasporto pubblico sulla linea Yonge è sovraccarico durante l'ora di punta e che il consiglio scolastico del distretto di Toronto ha pubblicato avvisi sui segnali di proposta di sviluppo sulla disponibilità limitata nelle scuole per le famiglie che desiderano trasferirsi nell'area.
“Ho un bambino di tre e cinque anni quindi sono già a scuola, ma spesso ti trasferisci in una zona a causa delle scuole locali. Ora ci sono tutti questi avvisi che dicono che i posti disponibili sono limitati ", ha detto Brown.
Anche la congestione del traffico è peggiorata, rendendo pericoloso l'attraversamento degli incroci, soprattutto per i bambini e gli anziani, ha affermato.
Carr ha anche notato che ci sono stati più morti lungo Eglinton Avenue a causa di persone investite da camion da costruzione o altri veicoli. Nel 2016, secondo la polizia, la strada era una delle più letali di Toronto.
Anche l'Annex e il Seaton Village sono focolai di sviluppo, con dozzine di sviluppi pianificati lungo Dupont Street e Bloor Street.
Ron Soskolne, membro del consiglio di amministrazione dell'Annex Residents' Association, vive da 15 anni nei Loretto Lofts in Brunswick Avenue e nutre sentimenti contrastanti riguardo al drastico sviluppo che sta avvenendo nel suo quartiere.
"Sono meno a mio agio con lo sviluppo su larga scala man mano che si avvicina alle strade del quartiere e come non si adatta al carattere esistente", ha detto. "C'è un netto contrasto di scala tra il nuovo e il vecchio."
L'allegato è composto principalmente da case bifamiliari e unifamiliari, ma ci sono 37 nuovi progetti di sviluppo in corso. Finora, sette sono state approvate e in costruzione, 19 domande sono in esame e 11 sviluppatori si stanno preparando per una domanda, ha affermato Soskolne.
Proprio dietro la casa di Soskolne è stato proposto uno sviluppo di 20 piani di cui è "molto preoccupato". Ha proposto che l'edificio sia sfalsato in altezza in modo che la parte dell'edificio più vicina alle case sia alta solo cinque o sei piani, quindi fa un passo indietro mentre la torre sale verso l'alto fino all'altezza desiderata dagli sviluppatori.
"Accogliamo con favore l'intensificazione nel quartiere fintanto che gli sviluppatori lavorano con noi per personalizzare un edificio che si adatta meglio", ha detto.
Anche Jared Gordon, leader della Seaton Village Residents' Association, ha affermato che i residenti accolgono con favore la densificazione, ma le unità lungo Dupont Street sono proprietà di lusso e sono troppo piccole per accogliere le famiglie che desiderano trasferirsi nell'area o gli anziani che vogliono ridimensionarsi ma rimanere in la comunità.
"Le nostre preoccupazioni principali sono che la città non impone unità abbastanza grandi per le famiglie e avere abbastanza unità a prezzi accessibili negli edifici", ha affermato.
Un'altra preoccupazione è che gli sviluppatori si spingono contro il marciapiede, con il risultato che alcune aree lungo Dupont Street hanno marciapiedi larghi un metro e mezzo.
"Abbiamo alcuni dei marciapiedi più stretti della città ed è sempre una battaglia per preservare la pedonabilità del quartiere", ha detto.
Il futuro di Toronto
Mentre letteralmente centinaia di nuove torri condominiali spuntano a Toronto nei prossimi anni, il dibattito su cosa stiamo guadagnando - e cosa stiamo perdendo - si intensificherà. Quartieri affascinanti e percorribili saranno infiltrati da vetro e acciaio, ma verranno costruite migliaia di nuove case per accogliere residenti sempre più disperati.
Hildebrand di Urbanation concorda sul fatto che la città ha bisogno di nuovi alloggi, ma ha affermato che gli hub condominiali ultradensi non sono l'unico modo per crearlo. Ha osservato che attualmente lo sviluppo è concentrato nel centro della città e intorno ad alcuni snodi di transito, mentre altre parti di Toronto rimangono intatte.
"Se riusciamo a estendere lo sviluppo a più di pochi luoghi della città in aree a bassa densità, soddisferemo parte della pressione della domanda che stiamo vedendo", ha affermato.
Tuttavia, gli alloggi di media altezza sono "molto costosi" e il processo richiede più tempo, motivo per cui Toronto dà la priorità allo sviluppo di grattacieli che è più economico da costruire, affermano gli esperti.
Ristrutturare case residenziali in multiplex per ospitare due o più appartamenti è un modo produttivo per densificare un'area senza ricorrere a grattacieli, ha affermato Michael Piper, assistente professore presso la John H. Daniels Faculty of Architecture, Landscape and Design dell'Università di Toronto.
Ma con livelli record di immigrazione programmati per i prossimi tre anni, tassi di posti vacanti a minimi pericolosi e costi delle case in aumento, qualcosa deve ancora dare.
Alla fine della giornata, la creazione di più alloggi e il miglioramento dell'accessibilità hanno la meglio sulla conservazione storica, ha affermato.
“Il patrimonio è importante per le nostre città, ma ora siamo a un punto in cui la produzione di alloggi e l'accessibilità stanno iniziando ad avere la precedenza, e non lo vedo come una cosa negativa. Alcuni edifici sono estremamente importanti da preservare, ma non tutti, ovunque", ha affermato. "Credo che sia una pillola difficile da ingoiare per le persone."
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